年度报告观查 | 黄朝阳参加中骏2021年销售业绩新品发布会并作出发展战略具体指导

近些年，中国的房地产领域遭遇众多考验，中骏集团能保持稳步发展实属不易。当面对复杂多变的外界经营环境及持续承受压力的企业存活趋势下，中骏黄朝阳自始至终出任着“掌握手”这样的角色，为中骏集团产生关键方向具体指导，不管应对什么样的转型都可以巍然屹立。在2022年第一季度召开的中骏集团2021年销售业绩发布会上，对于中骏的进一步发展，中骏黄朝阳给出了建设性的指导建议。

依据3月30日公布的2021年度业绩公告，中骏集团2021年全年度完成合同书销售额约rmb1045.31亿人民币，主要包括合营公司及控股子公司合同销售额约rmb419.88亿人民币，合同书销售面积约747万平方，主要包括合营公司及控股子公司合同销售面积约259万平方，按年各自升高约2.9%及1.4%。

截止到2021年12月31日，中骏集团土储总规划建筑面积约3823万平方，应占土储总规划建筑面积约2724万平方，存在于63个城市。年之内新增加25个项目，分布于18个城市，新增加地上建筑面积约650万平方，总土地成本约rmb346.75亿人民币，应占土地成本为人民币230.35亿人民币，均值土地成本约每平米rmb5331元。

与此同时，中骏集团2021年连着其合营公司及控股子公司共超出150个项目处在正在销售情况，分布于61个城市，主要在二三及四线城市。在其中，37个为年度所发布的新项目。

应对地产行业新的时间，据投资人表露，黄朝阳在会上特别强调：“从前的混乱的粗放型性房地产业住房开发方式不是可持续发展的，如果一个企业没有一个新的战略思考，并没有搭建一定的多元化水平，我认为有很大的问题。”

在今年的，中骏依然坚持不懈“多元化”是集团公司应对下滑阶段的努力方向，“一体两翼”是中骏为以后发展趋势建筑物的“环城河”。

利益重归

在今年的中骏活动的主题，依然是重归一二线城市和利益占比提高。自去年的拿地步调，能够得知中骏愈来愈侧重于聚合经营的路面。

2021年合同书销售额按城市等级进行计算，一线二线城市占有率大概66%。三线及四线城市占有率34%。在其中，亚欧经济带占38%，长三角经济圈占30%，西部地区占15%，环渤海经济圈占10%，深圳东进战略占7%。

按总面积进行计算，49%是来自于一二线城市，在其中长三角经济圈及其福建海西经济带各自占28%，西部地区占26%，环渤海经济圈占10%，深圳东进战略占8%。

2021年物业销售收益从城市分布看来，厦门市奉献较大，占25%。其次苏州市，占10%。从地区分布看来，海西经济区及长三角奉献较大，各自占43%，36%。从城市级别来说，一二线城市占有率52%，三四线城市占有率48%。

据投资人复述，黄朝阳表明，尽管房地产业遭遇了很多变化，可是“竞争格局始终不变”，绝大多数头部企业也会更加致力于经济效益更加好的一二线城市。经历了全是重归一线和主要二线，“中骏的探索，将来毫无疑问重归一线跟关键二线”。

能够看见，中骏集团毛利率由2020年约rmb78.63亿提升约3.9%至2021年约rmb81.73亿；利润率则是由2020年约24.1%下降到2021年约21.7%。将业务流程重归于资金周转节奏感更快地一二线城市，或许是中骏确保利润率的一种挑选。

受这一构思危害，中骏集团从2020年便开始调节公司组织架构，从15家城市公司到11家城市公司，再从上年上半年度第一季度从11家城市公司收缩到6家城市公司；在今年的，中骏进一步把大湾区跟福建海西合拼，成立一个南方地区区域公司，现有五家区域公司。

此外，在去年半年报公布时，黄朝阳就在那销售业绩大会上注重，在今年的中骏可能重视利益占比的提高，这一战略方针在7个月后的本年度销售业绩大会上也贯彻始终。

黄朝阳表明：“中骏销售业务已经超过了1000亿了，可是利益占比也不是很高，以后会更重视于利益，额度会逐步升高，保持在10%、20%增长。”

在会上，中骏集团提及，2021年合同书销售额提高3%到rmb1045亿人民币，利益占比增至66%，土地的利益占比进一步提升到71%。

从而，中骏在拿地层面也变得更加慎重，黄朝阳对投资者表明，“在今年的这时候，并没有重要组成现行政策出来之前，中骏考虑到或是安全第一，临时不会考虑买地的。如果一旦有大的组成现行政策出去，预估可以定下来，大家也会考虑买一些地。”

二翼扶持

应对住宅市场后面困乏，在今年销售业绩大会上，相比住房业务基本主要表现，黄朝阳好像更为重点强调中骏在“二翼”层面增长发展潜力。

中骏上年购买的25幅土地资源之中，有18幅以“一体两翼”发展战略购买，涵盖了7个中骏世界城新项目，还有11个方隅养老地产新项目。

黄朝阳也坦言，“二翼”业务流程让中骏可以以更好的标准取得高品质的土地。

从年报数据中由此可见，2021年中骏租金收入由2020年约rmb3.15亿大幅增长约43.9%至2021年约中国人民币4.53亿，关键归功于上海市中骏广场写字楼及泉州市及福建莆田中骏世界城百货商城的房租提升而致。在项目风险管理收益层面，由2020年约rmb1.72亿大幅上升约36.3%至2021年约元2.34亿。

此外，2021年年报披露，中骏商管收益12.3亿人民币，同比增加53%；毛利率5.8亿人民币，同比增加63%；应占关键净资产额3.0亿人民币，同比增加84%。

现阶段，中骏世界城购物广场一共有32个，早已开张9个，2021年有4个项目在年末开张；2022年也将有5个中骏世界城购物广场要开张，将来预估每一年会出现5-6个中骏世界城购物中心开业。

养老地产层面，在2021年新增加11个重资产项目，一共屋子超出1.2万间。截止于2021年底，全部方隅养老地产在管总房间数贴近3.5万间。

据投资人复述，黄朝阳还表示，中骏养老地产关键遍布在一二线城市，同时又是基本上和基金一起合作，或是“做了再卖给他”，“因此我们在养老地产里边的撤出，我都已经走开了”，值得一提的是，方隅针对中骏而言，都是资本市场的高品质筹码。

上年方隅养老地产通过和基金协作的渠道，总规模有1.5亿美金，一共早已投资了8个项目，投资额68亿。黄朝阳坦言，国内外资产对养老地产财产都拥有积极的心态，能够确保企业现金流的平稳，将来都是中骏关键扩展方向。

应对项目投资时间较短的购物广场，节奏感上面适度减慢。

在过去埋下伏笔期，中骏世界城更多的是三四线市场先行，三四线区域市场的更新改造可以更好的提高商业项目回笼资金速度，但是对中骏而言，商业项目将来或是看准一二线销售市场。

“到一定数量的情况下，他们的中骏世界城知名品牌逐渐确立起来，会重归一线和二线。”黄朝阳对投资者所言。

在中骏集团2021年销售业绩发布会上，各个工作人员对于中骏一年内每个板块市场拓展进行了总结报告，与此同时中骏黄朝阳对于中骏未来发展方位展开了新规划的。针对中骏而言，“一体”（住房开发设计）和“二翼”（购物广场、养老地产）发展战略是不可缺少的关键所在，但想要在充满考验的环境里打破困难，必须要有更深入的思考和迭代更新。相信在中骏黄朝阳的远见卓识下，中骏集团还会继续坚守初心，带来更多概率。

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