【净收益投教小课堂78】—公募基金REITs开售体制了解多少 翘首以待始出去的公募基金REITs（四）

　　　　近日，“2021年上海市证 券报投资管理峰会”上海市区举办，公募基金REITs引起热情探讨。参会特邀嘉宾一致觉得，在我国公募基金REITs的发布可以说“天时地利”，不但合理地正确引导社会发展资金净流入基础设施建设行业，做大做强了销售市场上的高品质底层资产，还连通了公众监督高品质资产投资的方式，为投资人们给予了更多种多样的投资机会。由于公募基金REITs是在我国资产阶级销售市场的一股新生力量，专业人士一致预估不断完善公募基金REITs商品，搞好投资讲座，健全有关政策措施才算是推动领域身心健康不断发展趋势的重要。（新闻特点：上海市证 券报）

　　一眨眼，间距在我国第一批公募基金REITs发售买卖现有三周之久，在先前的净收益投教小课堂中，净收益股票基金君与大伙儿一起回望了公募基金REITs在中国的发展趋势之途及其其关键实际意义，宏观经济方面的难题既已掌握，那当期逐渐大家就来聊一聊关键点难题。早在公募基金REITs示范点新项目提前准备发售以前，沪深交易所就各自颁布了引导文档，对公募基金REITs的开售、发售、买卖、回收、信息公开等干了实际要求，今日大家就关键了解一下公募基金REITs的开售体制。

　　大家都知道，公募基金REITs是证券基金的一种，可事实上公募基金REITs产品构造是“证券基金 ABS”，这与大家熟识的证券基金商品差别很大，公募基金REITs是以证券基金为媒介，但其征募和发售全过程必须 询价采购标价，这与一般的证券基金并不一样，反倒与个股的IPO阶段更类似。下边，就由净收益股票基金君就为大伙儿表述一发公募基金REITs的开售体制。

　　战略配售

　　公募基金REITs设计产品进行后，最先是必须 开展品牌推广，一般是由基金托管人、市场销售组织等有关参加人要采用当场、电話或是互联网技术等方式，向投资人详细介绍新项目的基本情况、领域概述、公司估值状况及开售计划方案等。以后便进到战略配售阶段，依据有关要求，基础设施建设新项目初始利益人务必参加战略配售，占比不可低于基金认购开售总产量的20%，且持有期不少于5年，若占比超出20%，则持有期不可低于3年。基金认购拥有期内不能质押贷款。

　　净收益股票基金君尤其表明，非是全部投资人都能够参加战略配售！除初始利益人或其同一操纵下的关联企业外，仅有销售市场知名度好、资产整体实力雄厚且期待开展长线投资的技术专业投资者才可参加在其中，持有期不可低于1年，其战略配售占比由基金托管人和税务顾问商议明确。

　　询价采购标价

　　公募基金REITs的询价采购标价与IPO的体制基本相同。在初次开售时，基金托管人或税务顾问必须 对线下投资人开展资质审批，所以，这儿大家说的线下投资人指的是证劵公司、基金管理公司、期货公司、车险公司等技术专业投资者，群众投资人没有其列。在确定线下投资人信息内容后，基金托管人会依据新项目和销售市场的状况得出有效的询价采购区段并开展公布。

　　参加询价采购的线下投资人秉持诚实守信和客观性的标准，依据对新项目状况的评定得出适合的价格，价格完毕后，基金托管人再融合多方价格状况有效明确申购价钱。

　　网下配售和群众投资人申购

　　在进行询价采购标价以后，基金托管人需要在基金认购申购首日的3日前公布基金认购的开售公示，商品接着进到募资期。募资期正常情况下不可超出5个买卖日，线下投资人和群众投资人均可在这段时间开展申购。

　　线下投资人必须 根据沪深交易所线下发售平台网站参加商品的网下配售，而群众投资人只有根据内场证劵运营组织或基金托管人以及授权委托的外场市场销售组织开展申购。在其中扣减战略配售一部分市场份额，向线下投资人开售的市场份额占比不可小于此次公布开售金额的70%，如牵涉到归类配股，还需保证 类似投资人得到同样的配股占比。

　　如发生在募资期限内群众投资人申购市场份额不够的状况，基金托管人和税务顾问能够将群众投资人的市场份额回拔至线下开售一部分。除此之外，线下投资人申购总数高过线下最少开售总数且群众投资人合理认购倍数较高的，线下开售一部分也可以向群众投资人开展回拔，但若线下投资人申购总数小于线下最少开售总数时，市场份额不是被容许回拔至群众投资人的。

　　净收益股票基金君温馨提醒，尽管公募基金REITs总体风险性较低，但在申购以前还应搞好风险分析工作中，挑选与自身风险性承受力相符合的商品。

　　市场份额确定和商品创立

　　基金托管人依据有关要求的规定各自对可交换债券的认缴出资额状况、线下投资人和群众投资人的配股状况开展确定，到此，募资期也宣布宣布完毕。依据在我国股票投资基金法有关要求，商品在要求期限募资取得成功后，基金托管人需依照要求申请办理验资报告和股票基金办理备案办理手续。假如募资不成功，基金托管人则需在募资期期满后30日内退还接到的项目投资账款，值得一提的是，还必须 退还金融机构当期存款利率。

　　这一环节与大家以前在小课堂提到的证券基金创立的步骤基本一致，基金托管人将办理备案原材料和汇算清缴报告递交至中国证监会，经中国证监会确定结束后，股票基金合同生效，商品宣布创立。

　　商品发售买卖

　　在募资进行、资管产品宣布创立后，基金托管人需立即向交易中心给予有关原材料并明确提出发售申请办理，经交易中心审批后，确定发售的实际日期。基金托管人在商品发售的3个工作中日前，需依照信息公开规定，在特定新闻媒体和交易所网站公布发售买卖公示书。在商品发售前1个工作中日的16:00以前，基金托管人应向交易中心给予基金认购基金净值，做为发售首日新房开盘市场价。次日，商品正式上市买卖。一般状况下，上市流程基本上会在15个工作中日内进行。

　　最后在我国第一批公募基金REITs的买卖公示书由沪深交易所在6月15日发布，而6月21日，公募基金REITs正式上市买卖。不言而喻，做为在我国金融市场中发生的新项目投资种类，公募基金REITs可以说备受关注，不但各组织陆续“抢滩”，积极主动合理布局，投资人们也摩拳擦掌。那投资人究竟 该怎样参加在其中呢？有关公募基金REITs的买卖体制，晓听净收益股票基金君下回分解！

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