特发服务项目发售了没有？2020特发服务项目创业板上市

　　香港股市聚集迈入物业管理新股上市的另外，A股也将要迈入第四家物业管理股。12月10日，特发服务项目以18.78元/股标价刚开始在网上网下申购。在创业板股票股票注册制下，特发服务项目此次股价相匹配的市净率（扣非前归母净利润除于发售后总市值）为28.75倍，提升23倍市净率，居40家A H物业管理股负相关。

　　特发服务项目主要产业园区物业管理和企业办公物业管理，特性与新大正一样，是一家普通住宅物业管理服务标底。现阶段A股有115家房地产业上市企业，但物业管理公司仅有3家。AH股股权溢价再再加上标底稀有，综合性下，特发服务项目先发市净率算不上高，乃至小于南 都物业管理（603506，股吧）及新大正的静态市盈率。

　　比较严重依靠华为公司等大顾客 赢利弱

　　截止招股说明书公布日，特发服务项目由特发集团拥有64%，银坤项目投资拥有15%、南通市三见拥有20%，大股东特发集团为深圳国资委操纵，是一家裸根苗正红的国营企业。

　　伴随着特发服务项目的发售，A股物业管理股将要扩充至4家，比照香港股市36家物业管理股相距甚大。这关键因为香港股市的主板上市条件比较肥款，绝大多数物业管理服务企业需借助房地产企业总公司发展趋势，关系成交额很大。A股南 都物业管理、新大正均为单独第三方物业管理服务企业，关联方交易较少。招商合作积余靠着招商蛇口（001979，股吧），经重特大重大资产重组借道中航善达（000043，股吧）得到发售。

　　特发服务项目尽管靠着特发集团，但关系收益在2019年仅有525一万元，在9亿营业收入中占较为小。且在管新项目中，仅有5%上下的总面积来自于特发集团。即使如此，股票注册制下特发服务项目仍需详尽回应关联方交易价钱是不是账面价值的难题。从这一角度观察，特发服务项目的发售并不代表着A股也将迈入物业管理服务发售潮。

　　不依靠公司股东，特发服务项目另有“大腿根部”。

　　2017年-2020年6月，特发服务项目完成主营业务收入5.08亿人民币、6.99亿元、8.91亿人民币和7.69亿人民币。在其中，前五大顾客收益占主营业务收入的比例各自为62.30%、55.78%、54.68%和53.57%。第一大顾客华为公司的业务收入占主营业务收入的比例各自为38.81%、30.81%、28.66%和28.77%，再加上第二大顾客阿里巴巴，前两大顾客就奉献了40%~50%的收益。企业称，与华为公司协作近20年、与阿里巴巴协作近5年，对大顾客华为公司、阿里巴巴的依靠不言而喻。详细分析，这身后深圳国资情况不能忽视。

　　在情况加持下，特发服务项目2017-2019年完成纯利润0.37亿人民币、0.55亿人民币、0.68亿人民币。为此测算净利润率为7.22%、7.91%、7.59%。2020年预估全年度归母净利润为8500~9000万余元，净利润率在8%~9%中间。

　　沒有过亿的盈利曝露了特发服务项目的缺陷，企业净利润率处于领域中上游。纵览A股新大正、南 都物业管理、招商合作积余2019年净利润率各自为10%、9.7%、4.4%，都算不上高。但A H两个地方近40家物业管理服务企业2019年均值净利润率为12%，半年报提高至14%，最大净利润率达到25%。

　　物业管理服务领域涨价艰难，人力成本又在逐渐提升 ，导致毛利率相对性别的行业较低。网易财经注意到特发服务项目的人力 业务外包成本费占主要经营的业务的成本费逐渐飙升，各自为89.8%、90.8%、91.25%，绝大多数物业管理服务企业此项成本费的占有率一般在80%~90%，特发服务项目人力成本占有率实在是上位。

　　材料显示信息，特发服务项目的职工薪资远超同业竞争相比企业，企业层面表述深圳市本地工资待遇较高而致，且与住房物业管理对比，产业园区物业管理对环境整治、设施和职工专业技能、服务项目质 量的规定高些。但在较高工资待遇下，近三年企业员工流失率均超出30%，产业园区物业管理服务的流失率这般之高？

　　最后，主要表现在会计上特发服务项目利润率早已三突降，从2017年的22%降低至2019年的18.7%。尤其必须强调的是，企业纯利润还必须挤一挤水分。汇报期限内，特发服务项目向泊车的买车人扣除停车位费，做为地下停车场的小区业主另外也是关联企业，仍未向特发服务项目扣除地下停车场房租。停车位费纯利润占企业纯利润的占比各自为16.58%、13.32%、10.96% 。理论上，特发服务项目毛利率还需再降一降。

　　核心竞争力不显 成长型有疑问

　　从好几个层面考虑，作为国营企业的特发服务项目的成长型不够。

　　最先是增加总面积逐渐降低，增加量优点不显。

　　过去两年，华为公司阿里巴巴一直位列特发服务项目前两大顾客。企业每一年20%之上的营业收入提高，大顾客负荷率许多。2018年、2019年，华为公司系顾客收益同比增长率9.35%、18.57%；阿里集团同比增长率45.58%、48.45%。在增加量上，阿里集团奉献显著比华为公司较多，而同是前五大顾客的中国移动通信顾客收益自始至终在1500万余元上下。物业管理服务领域有别于别的行业，单独顾客的增加量奉献是比较有限的。

　　2017-2019年，企业在管新项目总数各自为71个、121个、176个，在管新项目总面积各自为1566.09万平方、2052.04万平方、2273.65万平方，增加总面积逐渐降低。截止2020年6月已签订未交货的住房物业管理有56万平方，产业园区物业管理4万平米。关键的产业园区物业管理新项目贮备很少。

　　而在新板图发展上，关键合理布局华南地区华东的特发服务项目在河南省主要表现挫败。截止2019年末，企业各自拥有武汉市紫光、河南省特发49%、35%的股份。因为武汉市紫光、河南省特发不断亏本，企业各自确定项目投资损害30.91万余元和4.28万余元。2019年度武汉市紫光扭亏增盈，但河南省特发不断小额贷款亏本。

　　2020年初至审批回应日，特发服务项目新签订新项目21个，合同书总面积130.37万平方，小于以往2年增加的总面积。且增加合同期限以一年为主导，合同金额为6270.4万元。

　　次之是存量客户的续签。

　　汇报期限内，特发服务项目的合同续签率各自为 97.62%、83.33%、81.08%和 86.71%，2018年、2019年续签率降低显著。企业表述称，因为公司业务经营规模不断扩张，为确保企业营运能力，企业积极撤出一部分营运能力一般的新项目，造成 续签率有一定的降低。

　　2020年末，特发服务项目将有86个新项目期满，在其中47个进行继签，18个新项目撤出，剩余21个并未确立意愿。这种新项目于2019年度造成收益10466.32万余元，占企业主营业务收入的占比为 11.74%。比照住房物业管理绝大多数与房地产商签署的无固定期限不一样，特发服务项目的物业合同以2-5年为主导，2020-2022年相继有使用价值约20亿元合同金额、1946.63万平方合同书总面积期满。2020年末将是续签工作压力较大 的一年。