租金下跌房价上涨意味着什么？纬房综合指数2020年新解读

　　2020年05月27日，纬房大数据发布了2020年04月纬房综合指数。

　　纬房综合指数显示，2020年4月全国核心城市（主要为一二线城市）二手房成交量与价格快速回升，租金较快下降。三四线城市房价总体下跌。

　　1．全国核心城市房价上升、租金速降

　　全国核心城市房价出现较快回升，并创出近一年来的新高。反映全国24个核心城市房价总体变化的纬房核心指数显示，2020年4月，核心城市综合房价已经高于2019年全年最高房价，但是仍要低于2018年中的房价水平。2020年4月，纬房核心指数为107.01点（以2018年1月核心城市综合房价为100），比2020年3月106.43点上涨0.54%，比2019年4月105.26点上涨1.11%。

　　核心城市住房租金较快下降。反映全国22个核心城市住房租金总体变化的纬房租金核心指数显示，核心城市近2个月住房租金出现较快下降，与房价走势形成背离。2020年4月，纬房租金核心指数为102.6点（以2018年1月核心城市综合租金为100），比2020年3月103.19点下降0.57%，比2019年4月104.12点下降1.46%。

　　中国社科院财经战略研究院邹琳华认为，按一般的分析逻辑，租金下跌房价上涨，表明房地产泡沫风险在增加。但市场风险是否可控，还要看2020年下半年的房价和租金走势。 　　

　　2．核心城市二手房成交量迅速增长

　　纬房成交量指数监测显示，2020年4月，10大重点城市二手住房成交量指数为222.93，比2020年3月的158.37上升40.8%，已经超过了2017年调控前的成交量水平。

　　邹琳华及纬房指数研究小组认为，核心城市二手房成交量的迅速反弹，和1-2月受疫情影响市场停摆恢复后形成的“刚性需求累积效应”有关。预计下半年二手房成交量将回落。

　　3．一线城市房价较快上涨，三四线城市房价微跌

　　反映各等级城市综合房价的纬房城市分级指数显示，与2020年3月相比，2020年4月纬房一线城市指数上涨1.5%，涨速相对较快。二线城市指数上涨0.3%，市场较为平稳。三四线城市微跌，其中三线城市指数下跌0.1%，四线城市房价下跌0.18%。

　　纬房指数研究小组认为，一线城市房价上涨相对较快，与经济下滑背景下，市场避险意识增加有一定关联。三四线城市房价总体下跌也是如此。预计该分化态势将会延续到2020年下半年。

　　4．长三角、京津冀核心城市房价反弹较快

　　反映各大城市群核心城市综合房价的纬房区域指数显示，长三角核心城市、京津冀核心城市房价反弹相对较快。与2020年3月相比，2020年4月纬房长三角核心指数上涨0.78%，京津冀核心指数上涨0.67%，粤港澳大湾区指数上涨0.55%，东北核心指数上涨0.03%。

　　经历了2017年来房价持续低迷后，近期京津冀核心指数反弹相对较快。纬房指数研究小组认为，相对长三角等其它同等级城市群带，京津冀房价沉寂时间较长，这属于正常的市场“填谷”效应。

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