万科地产A股票2022年股价预测是多少？大盘走势PE估价几倍？

　　万科地产A（000002）市场前景怎样？今日券商研报内容提要如下所示：（1）觉得企业以往在开发设计业务流程上搭建的核心竞争力并没有缺失，分辨企业拿地工作能力的稳定特性逐步回归分析；（2）高管薪酬同比下降50%，郁亮自行舍弃21 本年度所有奖励金，展示出企业认清问题，思考问题，继续前进的信心；（3）会计上保持有货币资金的收益提高，对经营性资产选用成本法计算，重视表格销售业绩对现实生产经营情况的体现；（4）多样化业务流程不断稳步发展，物业管理及货运物流相对性更优质，或逐渐提高现金流量可靠性及销售业绩延展性，提升掌控周期时间的工作能力。不断看中企业中远期使用价值，股价预测25.57 元/股（相匹配22 年PE 12x）。

　　风险分析：逆周期拿地幅度不及预期，市场销售转暖不及预期，清算收益不及预期，利润率降低超预估等。

　　证券公司觉得： 开发设计业务流程毛利率下降连累业绩持续下滑，小于市场预测。

　　企业21 年营业收入/ 利润总额/ 归母纯利润各自为4528 亿/525 亿/225 亿人民币， 同期相比各自 8.0%/-34.3%/-45.7%，实际看，开发设计经营收入同期相比 6.6%至4023 亿人民币（占全年收入88.8%），非开发设计收益同期相比 21.2%至505 亿人民币（占全年收入11.2%）。

　　归母纯利润大幅度下降的缘故有三：一是总体利润率下降7.4 PCT 至21.8%，在其中开发设计业务流程利润率降低至23.0%，特别注意的是，因为企业在财产计量检定上选用成本法，对比于普遍的投资性房地产法，需附加记提预算定额的折旧费摊销费，若将该一部分补上，总体利润率为22.8%；二是长期投资受合合作经营新项目（即非报表合并新项目）盈利下降影响降到66.1 亿人民币，较20 年降低69.0 亿人民币；三是因销售市场下滑，记提资产减值35.1 亿人民币，较20 年提升15.3 亿人民币。总的来看，以上三点缘故促使利润总额增长速度远小于营业收入增长速度，而少数股东损益占有率提高促使归母纯利润增长速度进一步减少。

　　预估伴随着管理方法收益时期的来临，盈余管理或逐步回归分析。据年度报告上述，企业将从两领域下手，一是制订通用性规范，促进企业产品规范化和通用化，提高新项目股票操盘工作能力，二是严苛资本管理，项目投资额度向销售市场更加平稳、精英团队股票操盘工作能力跟强的地区集中化。

　　往后面看，收益上，一方面，截至21 年底售出未结算金额为7108 亿人民币，对21年清算收益遮盖倍率1.77 倍（同期相比-0.08 倍），虽然有降低但仍位于低位，将来可清算收益充裕；另一方面，22 年完工方案较21 年完工总面积提高9.2%，且21 年底售出未结算平均价较21 年清算平均价高17.8%，22 年清算量 及结算价钱均有希望提高。毛利率上，伴随着企业在项目风险管理及项目投资管理工作的思考及改善，将来清算利润率有希望保持在20%上下。综合性看来，将来销售业绩将有希望保证“止跌企稳，稳中提高”。

　　年底分红占比提高平稳分红派息预估，21 年预计年底分红占比为50.1%（同期相比 15.1PCT），预估年底分红总金额112.8 亿人民币（同期相比-22.3%），依照公布日（3 月31 日）总市值2226 亿人民币测算股票收益率为5.1%。

　　销量降价涨，拿地利益比提高，总体保持高品质稳定提高。

　　21 年全口径市场销售额度/总面积分別为6278 亿人民币/3808平方，同期相比各自-10.8%/-18.4%，市场销售价格16487 元/平（同期相比 9.3%），总体看来，销量降价涨，市场价格平稳或对冲交易一部分利润率下降工作压力。21 年利益规格拿地额度为1402 亿人民币（同期相比 1.4%），全口径/利益规格拿地建筑面积各自为2667 平方/1901 万方，同期相比各自为-20.8%/-7.6%，利益规格拿地楼面价为6942 元/平（同期相比 3.5%），总面积规格拿地利益比率为71%（同期相比 10pct），依照房企排名公布企业利益市场销售额度4032 亿人民币，测算利益规格项目投资幅度为34.8%，总体看来，拿地利益比显著提高，权益投资额度及项目投资幅度相对性稳定，节奏感层面，上后半年全口径拿地额度占有率各自为62%/38%，顺周期时间拿地。

　　截至21 年底，全口径新建及拟开发设计建筑面积1.49 亿平，去除预计全口径售出未结算建筑面积0.72 亿平（报表合并售出未结算建筑面积/21 年报表合并占比65%），测算全口径已售建筑面积约0.77 亿平，相匹配21 年全口径市场销售总面积的遮盖倍率为2.03 倍（同期相比 0.35 倍），未来市场好转下已售有货。

　　多样化业务流程不断稳步发展，物业管理及货运物流业务流程相对性主要表现更优质，预估22 年总体逐渐产生正面奉献。

　　（a）21 年完成物业管理收益240 亿人民币（同期相比 32.1%），构造上，住房服务项目/商业服务及生活服务/手机软件业务收入占有率各自为56.0%/36.2%/7.8%，同期相比各自 22.9%/ 38.1%/ 99.5%，运营层面，截至21 年底合同总面积/在管面积分別为10.1 亿平/7.8 亿平，同期相比各自 38.0%/ 35.9%，在其中住房在管第三方新项目占有率为56.9%，商业服务在管第三方新项目占有率为84.0%，高品质的服务水平产生较强悍的外拓工作能力，往后面看，企业方案22 年住房物业管理收益增加25%，天地万物梁行收益提高35%，天地万物为家收益提高45%；

　　（b）21 年完成货运物流收益（含非报表合并新项目）31.6 亿人民币（同期相比 68.9%），构造上，高标库/冷链物流收益占有率各自为65.2%/34.8%，同期相比各自 59.8%/ 89%，运营层面，截至21 年底管理方法可出租建筑面积/总计开张可出租建筑面积各自为1136平方/828 万方，同期相比各自-1.0%/ 18.3%，汇报期限内，万维货运物流股权收购，取得成功引进四家战略投资，完成达标财产的升值转现，往后面看，企业方案22 年营业收入增长速度维持35%以上；（c）21 年完成住房租用收益（含非报表合并新项目）28.9 亿人民币（同期相比 13.9%），运营层面，截至21 年底管理方法房间数/总计开张房间数各自为20.9 万间/16.0 万间，同期相比各自 13.2%/ 12.0%，在其中多元化经营管理方法房间数2.1 万间，与此同时已开张新项目均值出租率为95.3%；

　　（d）21 年完成商业服务收益（含非报表合并新项目）76.2 亿人民币（同期相比 20.6%），构造上，印力/非印力收益占有率各自为69%/31%，同期相比各自 23.9%/ 13.9%。运营层面，截至21 年总计获得建筑面积/总计开张建筑面积各自为1540 平方/1139 万方，同期相比各自 8.1%/ 15.1%，总计开张项目数211 个，在其中社区商业项目数113 个，属于印力项目数105 个（含多元化经营輸出新项目32 个），往后面看，企业方案将来三年每一年新扩展管理方法建筑面积80-100 平方。

　　三道底线现阶段为绿档，有息负债构造进一步提升。截至21 年底有息负债总金额为2660 亿人民币（同期相比 2.9%），净负债率提高11.6 PCT 至29.7%，与底线间距充裕，构造上，一年以上期满额度占有率提高10 PCT 至78%，别的贷款占有率降低3 PCT 至22%，债务限期及种类进一步提升。截至21 年底手中流动资产1494 亿人民币，在其中预购管控资产539 亿人民币（占有率36%），流动资产对短期内负债遮盖倍率为2.5（同期相比 0.2PCT），去除预购管控一部分的流动资产对短期内负债遮盖倍率约为1.6。