万科地产A股票市场前景如何？房地产业领头将来投资价值怎样？

　　组织见解：企业做为龙头企业，具备强运营能力和管理方法收益，且手中现钱多、债务极低、分紅高、运营现金流量不断很多年为正，企业物业管理和商业服务版块发展趋势快速，潜在性使用价值被小看，在丰富土地储备支撑点下房地产主营业务仍有机会保持稳定提高，，大家保持 2021-2023 年归母净利润 440.9 亿、472.08 亿、516.29 亿人民币的预测分析，相匹配 EPS 3.79、4.06、4.44 元，相匹配 PE 为 5.12X、4.78X、4.38X，保持“买进”定级。

　　风险分析：新房子市场销售不如预估，房子完工不如预估，房子价钱大幅度下挫

　　市场销售端：市场销售保持底位提高，市场销售平均价平稳提高。2021 年上半年度企业总计市场销售总面积 2191.七万方，同比增速 5.5%，市场销售额度 3544.3 亿人民币，同比增速 10.6%，总计市场销售平均价 1.62 万余元/平方米，较去年同比增加 4.8%。2021 年上半年度企业市场销售总面积市场占有率 2.47%，较 2020 年上半年度的 2.99%略微降低。 分地区看，依照市场销售额度南方地区、上海市、北方地区、中西部地区、大西北和其它地区各自占总市场销售额度的 20.4%、37.3%、21.0%、15.4%、4.5%、1.4%。市场销售端保持底位提高平均价平稳提高。

　　项目投资端：拿地幅度有一定的提高，拿地偏重于高电子能级大城市，总土储丰富。2021 年上半年度企业增加整体规划建筑面积 1505.88 万方检测（小于本期市场销售总面积），利益整体规划建筑面积 1101.42 万方检测，利益占比73.14%，较 2020 年上半年度增加整体规划建筑面积利益占比 51.48%增涨 21.66pct，拿地市场销售额度比为 25%，较 2020 年上半年度 10%的能力提高较多。拿地构造看来，依据利益建筑面积规格，增加土地储备一二线城市占有率 86.56%，企业保持合理布局高电子能级大城市的发展战略。企业土地储备充足。

　　总已售土地储备建筑面积 1.07 亿方（新建 11283.3 整体规划 4782.6-售出未结算 5377.7 万方检测），企业土地储备利益占比 60.89%，较 2020 年上半年度略微增涨。2021 年 H1 企业开工建设总面积约 1748.三万平米，同比减少 4.8%，进行今年初方案的 55.5%；完成完工总面积约 1225.3 万平方，同比增加 14%，进行今年初方案的 34.2%。

　　清算端：清算毛利率有一定的降低，花费监管实际效果显著。2021 年 H1 企业营业收入增长速度 14.19%，归母净利润增长速度-11.68%，权重计算 ROE 同比减少 1.65 个 PCT 至 4.79%，企业综合毛利率同比减少 8.87 个 PCT 至 22.94%，在其中房地产有关业务流程利润率为 18%，较 2020 年上半年度降低 6.02 个 PCT。公司的管理、财务费用率操纵不错，2021 年上半年度二者各自降低 0.25、1.2一个 PCT 至 3.09%、1.05%。长期投资大幅度提升，2021 年上半年度完成 28.8 亿人民币，同比增加7%，在其中来自于合作经营、合伙完成企业利益纯利润为 22.1 亿人民币。

　　会计端：三道红杠所有 合格，变成“绿档”房地产企业，手中现钱充足。企业去除合同负债的负债率 69.7%，做到 70%的规范；净负债率 20.2%，较 2020 年底 18.09%略微提高，现钱短债比 2.32，较 2020 年 2.35 略微降低。手中现钱充足，营业性现金流量显著好于同业业务，运营现金流量为正 67.8 亿，截止到 2021 年上半年度企业手中流动资产 1952.2 亿。企业整体负债构造合理，有息负债中短债占有率 31.4%，中非流动负债为主导，占有率为 68.6%，较 2020 年上半年度 64.5%提高 4.1 个 pct。企业融资结构基本上平稳，2021 年上半年度金融机构融资余额比例55.8%，别的方法融资余额比例 44.2%，企业财务费用率逐渐减少，2021 年上半年度财务费用率 1.05%，较 2020 年上半年度 2.26%降低 1.21 个 pct。

　　业务流程端：物业管理和商业服务版块提高快，养老地产积极主动推动：1）物业管理收益持续增长，住房物业管理收益占有率一半以上。2020 年企业物业管理完成 103.8 亿人民币，同比增加 33.3%，在其中住房物业管理收益57.1 亿人民币，占总物业管理收益的 55.0%。2）商业服务总计开张 988.8 万方检测，同比增加 18.3%，完成收益 36.29 亿人民币，同比增加 19.0%，已开张新项目总体出租率做到 92.3%，较 2020 年 H1出租率提升 1.7pct。3）养老地产总计完成收益 13.19 亿人民币，同比增加 25.6%，间天出租率做到 95%；一共有楼盘 19.2 万间，总计开张 14.8 万间，2020 年上半年度新开 0.6 万间。养老地产合理布局全国各地 33 个大城市，并在 9 个都市的市场份额维持第一。