万科地产A股票能到是多少？房地产领头能够长时间拥有吗？

　　证券公司见解：不断看中企业中远期使用价值且短期内运营或迎改进，保持“极力推荐-A”定级，股价预测32.9元/股。

　　受利润率下降连累上半年度销售业绩持续下滑。企业上半年度营业收入/利润总额/归母纯利润各自为1671 亿/220 亿/110 亿人民币，同期相比各自 14%/-17%/-12%。实际看，开发设计业务流程同期相比 11.9%至1443 亿人民币（占收入占比约86%），构造上结转成本总面积同期相比 6.2%，清算平均价同期相比 5.4%，量价稳升；综合毛利率较往年同期下降8.9PCT 至22.9%，推动归母纯利润增长速度降至-12%，在其中土增税占比、会计利率、表格所得税税率等降低略微缓凝利润率下降产生的危害。充分考虑21 半年度报表合并售出未结算金额/20 年清算收益达到1.95 倍，合理确保全年度清算经营规模，利润率下降是较大工作压力，但充分考虑税金比例的降低，全年度销售业绩或能正提高。

　　市场销售稳定提高，拿地仍相对性谨慎但利益比有一定的提高，再次留意事后拿地幅度和品质。企业1-7 月全口径总计市场销售总面积/额度分別为2499 万平/4060 亿人民币，同期相比各自为 1.1%/ 7.0%；相匹配市场销售平均价1.62 万余元/方，较20 年当期 5.8%。

　　企业1-7 月总计增加全口径计容建筑面积/总土地价格各自为1844 万平/1377 亿人民币，全口径“拿地额/销售总额”约为33%，即便考虑到拿地额利益比提高（ 16 PCT至83.6%），企业补库存量幅度仍有提高室内空间；全口径土地价格房子价格比（楼板平均价/市场销售平均价）约为46%，跟最近几年水准非常，也即潜在性营运能力相对性可控性。

　　截止到半年度，企业全口径新建及拟开发设计建筑面积约1.61 亿平，去除售出未结算后已售建筑面积约1.1 亿方，相匹配可销售值1.55 万亿，按12 个月翻转市场销售计算可供开发设计2.2 年上下，保持资金回笼特点，再次留意事后拿地幅度和品质。

　　多样化业务流程持续增长，潜在性使用价值逐渐突显。a. 天地万物云上半年度收益182 亿人民币（同期相比 33%），构造上住房物业管理/商业服务物业管理及设备服务项目/新型智慧城市服务项目/小区日常生活业务收入/天地万物发展占有率各自为55.0%/30.4%/6.1%/5.4%/3.1%；b.商业服务开发设计与经营，集团公司（含印力）收益36.3 亿（同期相比 19.0%），总计开张建筑面积988.8 万平，整体规划和新建建筑面积549.三万平，已营业的总体出租率92.3%（20 年整年为87.4%），在其中开张3 年左右的出租率93.9%（20 年未92.0%）；c. 万纬物流（含非报表合并新项目）上半年度收益13.4 亿（同期相比 64%），截止到半年度，万纬物流在44 个城管执法148 个新项目，可租用建筑面积1149 万平，已开张797 万平，在其中高标库756 万平，稳定型出租率94%，冻库41 万平，稳定型出租率68%；d. 分时租赁，泊寓一共有楼盘19.2 万间，总计开张14.8 万间，间天出租率达95%，完成营业收入13.两亿（同期相比 25.6%）。

　　三道红杠按期降到绿档，从现金流量构造观查是典型性具有管理方法收益的领头房地产企业。截止到21 半年度，企业账目有息负债2687 亿人民币，净负债率较20 年末提升2 PCT 至20%，不断坐落于领域较适度性；企业手中现钱1952 亿人民币，对掉期有息负债的确保倍率达到2.3 倍；去除预收账款后的负债率降到69.7%，三道红杠由20 年末的黄档按期降到绿档。从现金流量构造观查，企业依旧维持营业性资金回笼核心提高的较好构造（管理方法收益），在上市企业里主要表现极其突显。

　　投资价值分析：上半年度受利润率下降连累销售业绩持续下滑，多样化业务流程持续增长，潜在性使用价值逐渐突显。今年是万科地产发售三十周年，领域或逐渐由“金融业收益时期”踏入“管理方法收益时期”。企业做为高品质资金周转楷模，前面（拟开发设计） 后面（新建未售）资金周转高效率均较高，基本盘有着造血机能而不是靠周期时间换来账目赢利，近些年企业的全系列姿势或均体现对主营业务的再次对焦，房地产业生态链有关业务流程也已成形。在领域将要全方位来临的“管理方法收益时期”，（1）企业战略清晰及现金流量管理水平或促进第二次大发展趋势，（2）生态链业务流程完善或将促进公司估值提高。大家不断看中企业中远期使用价值且短期内运营或迎改进，保持“极力推荐-A”定级，股价预测32.9 元/股。

　　风险分析：拿地幅度小于预估，利润率降低超预估，市场销售提高不如预估，清算不如预估。