2021来日可期·第三届养老地产交流会暨首届公寓楼CEO企业年会圆满结束！

　　

　　12月23日，由会找房&全房通举办，创寓会、维C公寓楼文化传媒协同举办的第三届养老地产交流会暨首届公寓楼CEO企业年会在上海隆重召开。

　　尽管肺炎疫情时下，但并不可以阻拦租赁住房从业人员赴会的激情，人气值爆满。

　　秦虹：组织化经营、创新能力服务项目十分重要

　　国家住建部政策研究核心原负责人、人民大学国家发展与发展战略研究所高級研究者、城市发展研究所负责人秦虹从北京市赶赴深圳市，做为开局特邀嘉宾干了深层的政策措施。

　　秦虹紧紧围绕三个层面对将来长租房市场的观点：

　　第一，人口流动向（全国各地、各省市）房价上涨大城市集中化，租用要求升高；

　　2020年，在我国居住人口城市化率达63.89%。第七次人口普查数据表明，人口数量资金净流入前20大都市堆积于珠三角、长三角及其每个中西部地区的省级城市，这些人进到大城市后，她们关键根据租用来处理定居的要求。

　　第二，伴随着00后、90后等高文凭、青年进到学生就业销售市场，对租好房子的要求升高；

　　国家教育部结果显示，2021年2021年，大学毕业生总经营规模比2020年提升了35万，做到909数万人，预估来年（2022年），大学毕业生超出1000万。

　　原来的租房市场提供大部分是城中村改造、别墅地下室，这种早已无法达到新一代房客的要求，租好房子的要求增加对提供明确提出了新的规定。

　　第三，“一张床、一间房、一套房”，多构造、多元化租房子要求升高。

　　秦虹觉得，将来租用销售市场要高质量发展，供求的配对是十分关键的。将来租赁房的提供，组织化经营、创新能力服务项目是十分核心的，这就差别于以往我国经济销售市场关键以散租为主导的特性。因此完善销售市场下的组织租用可以完成强劲的服务平台优点、规范的租用质量、平稳的租用关联、完善的保障体系、自主创新的知名品牌整体实力和便捷的监管部门。

　　现阶段在我国长租房的稳步发展还处在启动环节，提高租赁住房公司的专业水准和营运能力，灵活运用高新科技研发提升管理效益，以人为因素关键给予多样化的服务项目，精确顾客精准定位、市场细分提升业务高效率都十分重要，要做设备的等级分类上映体制，推动领域、供应链管理公司系统化的发展趋势，推动系统化职责分工，为领域以后的资产证券化发展趋势给予坚固的基本。

　　杨现领：重归使用价值远些

　　空缺创办人杨现领发布题写《回归价值原点》的主题演讲，他科学研究养老地产销售市场长达五年時间，他说道，“以往一年，以前吹过的牛今日一个个所有毁灭了，例如之前的商业运营模式如今几乎都跑堵塞了，我坚信全部领域也在返回颜值的起点，这一领域究竟在给予怎样的使用价值，做为领域头顶部的创业者，做为一个团体在做什么事情，这也是我们要思索的。”

　　杨现领注重，租赁住房领域实质上是快不上的领域，关键便是慢，关键便是民生工程的买卖，关键便是要有最主要的价值创造。

　　将来租赁住房销售市场的迈向是，第一，保障性住房租赁房和长租房采用双轨制并行处理，相匹配不一样的群体，给予不一样的设备和构造；第二，租赁房的提供可能产生一个环节性快感；第三，供给侧结构的核心内容是重方式，而重模式的核心内容是必须金融业的适用；第四，国营企业和民企并不是取代关联，反而是协作关联。关键便是究竟能否创造财富，在房子的租赁、房客的业务上能否给予多元化的使用价值，这也是将来都必须探寻的。

　　刘亚：做长期主义的坚持不懈者，重归使用价值、完成使用价值

　　会找房/全房通创办人兼CEO、建信房管家老总、建圳住宅老总刘亚干了《行业信息化》的主题演讲。

　　在刘亚来看，租赁住房早已不单单是一个租用领域，反而是一个科技行业，行业发展到现在早已离不了高新科技。全部租用传动链条之中，包含线上获客、签订线上化、付款线上化、智能产品线上化，管控网上化这些，领域被高新科技覆盖率很高。而一个领域被高新科技渗入和重构以后，可能迈入新的暴发点和突破点，真真正正用高新科技完成了降低成本、增加效率。

　　刘亚共享了对行业市场的一些观点，他觉得，最先，销售市场可变性慢慢变成可预测性，从激进派慢慢到修复理智。一方面，管控明确，这也是没有的商议室内空间和空间的；另一方面，之前靠运势挣钱，如今全屏幕本领挣钱，这一可预测性是十分明确的。之前凭运势遇到好财产，靠粗放型管理方法来挣钱早已愈来愈难。

　　次之，管控从无形的手变化为有形化的手，现行政策危害针对领域也是一个很大的自变量。这就规定从业人员相拥现行政策的与此同时，还需要彻底实行管控的现行政策。由于，租赁住房领域仅有被监管部门和政府部门关心，才有可能变成一个朝阳行业，迈入新的快速发展和春季。

　　针对2021年的热门词汇“内卷”，刘亚觉得，长租房内卷十分比较严重，拿屋内卷、惹人内卷、系统软件领域的内卷这些。内卷是每一个行业发展必定的全过程，但并不是终结。一切内卷全是对武学的测试而不是磨练，应对内卷的情况下公司必须不断提升自己的武学。

　　刘亚表明，重归使用价值、价值更新才算是内卷的灵丹妙药。诸位能坚持不懈保证如今，都摸到了路子，看到了领域的机遇。

　　刘亚在演说的最终给与了这里诸位自信心，“做长期主义的坚持不懈者，重归使用价值、完成使用价值，做得越久实际上挣钱也会越非常容易。”

　　应海平：租赁房销售市场会展现井喷式的趋势

　　涂鸦智能智慧酒店&租房子住业务部经理应海平发布题写《互联融合 住宅租赁智能化新趋势》的主题演讲。他表明，从全部住房租用销售市场看来，显著体验到华东地区现阶段会偏重因此做租用小区，政府部门也在持续资金投入大量的租用社区项目。

　　在其中，34%受访人群期待屋子里边有智能家居系统的嵌入。而租房销售市场总体数字化运营工作能力低。原先的公寓楼、租用住房等，都是会面对着系统软件不可以互连，防盗锁或是别的智能家居系统身后带上APP，有直接的手机软件。

　　事实上，涂鸦智能做的事儿是以屋子里边的智能化系统再到工区的智能化，给予一整套的SaaS运用，这一SaaS和全房通的SaaS不太一样，紧紧围绕智能产品做管理方法和每个使用的管理方法，导出网络层的工作能力。

　　“这也是大家较为大的一个优点，现阶段己经完成了牵涉到家居家具和商业服务全部类目的遮盖，头顶部知名品牌通常也早已进行连接，硬件配置不断扩大的优点使我们可以协助顾客进行新项目的落地式。”应海平讲到。

　　其强调，实际上公寓楼的定义早已渐渐地消除了，但只要是租的场地，都是会列入长租房。养老地产如今逐渐开始演化发展租房子，华南地区和华东地区有很多的酒店餐厅也逐渐演化发展租房子，也有原先的联合办公场地等。在全部房住不炒、实现共同富裕的大环境下，来年总体租赁房的销售市场会展现井喷式的趋势。

　　早上场圆桌论坛

　　刘洋：YOU 公寓楼经营的底层逻辑

　　养老地产老炮、YOU 国际性青年社区创办人兼老总刘洋一开局就感叹，“沒有想过养老地产会那样，想不到这十年间有这么大的转变”，

　　他从2010年逐渐做养老地产，宛如湘江第一漂，一直泡在水里十年，外行不明白这水的环境温度和暗潮，甜酸苦辣知道。

　　YOU 国际性青年社区生存十年的竞争能力是坚持不懈走社群营销方法，较大的获得是来自于大环境中给与的市場机遇。

　　刘洋说，租房子的人做的第一需求是啥？是安全性，是整洁的屋子，是有效的房子设计和设计风格。次之，更主要的是生命的放置，大量是身心愉悦地住在YOU 的房屋里边。此外，要重新构建年青人的信赖关联，根据社群营销和定居这类独特情景的粘性让大伙儿寻找类似人，寻找联接的机遇，寻找联接的室内空间。

　　YOU 一直坚持不懈做这种的社群营销，从YOU 走向世界的家友，会变成这一生好朋友，最需要信赖的好朋友，让大城市孤单的、沒有优越感的生命再次相互连接，根据定居情景中寻找非常值得信赖的舒适区，让家友能高兴、开心渡过城市的发展中的这些历经。

　　刘洋强调，YOU 要零距离的重新构建信赖，用爱让人和人之间相互连接，这也是YOU 最主要的核心理念。YOU 并不是在做租房，YOU 是在做漂泊者社群营销。将来YOU 这一知名品牌也不是出租房屋的知名品牌，它是漂泊者共鸣点的知名品牌，这也是十分关键的精准定位。

　　刘洋相信，社群营销扩客、好朋友推荐介绍用户评价扩客是将来最重要的扩客来源于，现阶段YOU 推广费用均值在200元下列。他觉得，销售市场是随意的，必须越来越多的市场竞争。內部的总流量，公域的总流量针对每一个居民都十分关键，YOU 逐渐起动了此外一件事情，便是只要是在YOU 定居的家友，要想搬去别的品牌公寓，YOU 会帮助免费推荐，由于房客调职的确必须拆换租房子住的地区。

　　刘洋说，YOU 第一个项目早已十周年，沒有再室内装修过，现阶段早已续签，到现在都没有再再次室内装修，仍然还租得挺不错。YOU 有一个规定，一切家友都能够DIY自身的屋子，也就表示着他会把自己的屋子进行涂刷和室内装修，YOU 用这样的方式抵御了养老地产此外一个四年的“预言”，便是再次室内装修。YOU 并不像酒店餐厅把每个人清出来立即做室内装修，那般成本费特别高，比不上让居民自身改，室内设计师队伍会带来一些参照，这样一来再度资金投入的室内装修成本费显著降低。

　　YOU 精英团队还取得成功作出了广东第一例工转让的新项目，并且是取得了建设银行、建信八年期的借款，资本成本很低，此外还取得了500元/平方米的奖补。

　　最终，刘洋汇总表明，大家守好一块田，必须拿出来和各位介绍和耕地，让这方面田地生产量提升，大家依靠自己原来的方法和玩法肯定是不可以的，一定要提升它的增加值。期待全领域的弟兄们可以一起按这一方位去做，由于这一方位有暑光、有将来。

　　李振：中小型公寓楼经营理念

　　窝趣公寓创办人&CEO李振发布题写《新局势下，中小公寓的生存之道》的主题演讲，他根据对楼盘产业结构升级转变、租用销售市场转变，对于多元化经营、中财产、轻资产方式实现了横着剖析，协助中小型公寓楼主认清领域将来。

　　李振一开始回望了养老地产以往十年的发展史，他表明2021年是一个新的时间范围，主要是源于于上年十九大的举办，让租赁住房领域真真正正被载入了十四五规划中，把以前一个理想用数字的方式贯彻到未来五年市场营销方案里。

　　

　　以往十年来，一些常用的争执持续。例如，租赁住房领域是服务业或是资金回笼领域？李振觉得，这是一个以服务项目为实质的领域，假如不以顾客产生使用价值，不可以对焦在如此精细化管理运营下提高工作效率降低成本，那便是在耍无赖。

　　例如，销售市场的将来究竟归属于保障性住房租赁房或是社会化租赁房？这一争执迄今没有答案，李振表明，将来租赁住房销售市场仅有两大类房屋，一类是保障性住房租赁房，一类是社会化租赁房。

　　以广州市、深圳市为例子，有关“十四五”整体规划的保障性住房租赁房，广州市说要提升60万件，深圳市要提升40万件，假如这一数据创立，社会化租赁房的的标价是否会是以保障房来决策，其质量是否界定了总体养老地产质量，服务项目是否界定了社会化服务项目。李振觉得，这在未来是一个十分大概率的事情。

　　在李振来看，保障性住房租赁房的产品品质一定是高过今日的社会化提供的平均，由于没法确保保障房一定是紧俏的，如果是保障房都住不满意，你需要与它市场竞争，商品务必要更新。保障性住房租赁房一定变成销售市场上价钱的“压舱石”，那麼将来公司在拿房上应当更为稳定。除此之外，保障性住房租赁房的服务质量一定是远远高于物业管理的服务质量的，因此这种都是会产生销售市场极大的转变。

　　甘伟：汇总2021年分时租赁领域

　　深圳公寓楼租用领域协会主席、建寓住宅老总、小旦资询老总甘伟发布了《2021租赁行业之年终盘点》的主题演讲。

　　他表明，2019年是租赁住房领域的转折点到来之时，和两年前比，肺炎疫情给这一领域产生许多更改，各大城市主要表现迥然不同，“冰火二重天”：二线及下列大城市出租率和租赁价钱“降准降息”；广州市、深圳市“以价换量”，房租仍未修复到肺炎疫情前；北京市、上海市完成“双高”，房租价钱创新高，出租率高新企业。

　　

　　有关这种状况的缘故，甘伟强调，肺炎疫情促使很多人那时候沒有返回一线城市，一线城市的出售价钱急剧下降。但是，2020年夏季逐渐绝大多数人回家了，由于它们在其所属的大城市难以寻找到工作中。真真正正的经济下滑所致使的反倒是二、三线城市的收拢，一线城市仍是就业岗位的确保，是真真正正工作梦的逐渐。

　　2021年是非凡的一年，保障性住房租赁房如同一道高潜能的雷击，点亮着全部领域，可轰隆以后，大家务必修复良好的心态，革命尚未成功，领域依然在千辛万苦寻找“生日蛋糕化”：是否有真真正正的运营模式？怎样才可以不断赢利？

　　甘伟提到了领域赢利难的原因：第一，轻资产社会化难以，非社会化就得看政府部门聪慧。基本物业管理租金回报率太低，企业并购型物业管理最少是在4.5%-5%的年化收益率才可以保证，没有办法变成一种方式。新项目推行的复杂性最高、技术专业度十分高，难度系数非常高，这也是现阶段的轻资产的状况；第二，包租方式的集中型公寓楼产业化只有在一线和新一线城市完成，分散型的头部企业通常早已撤出包租方式，这也是现阶段的现况；第三，轻资产托管特色化、产业化产生一定的效用，但产业化并沒有反映为越来越多的赢利。

　　韬戈：期待领域能共创标准

　　天猫商城好房子二租市场部经理韬戈发布题写《共建产业互联平台》的主题演讲。

　　韬戈表明，拓宽渠道的價值取决于在网络平台上把顾客、供货方、小区业主、中介公司等多方面拉到一起达到更高效率的配对，达到各领域的需求。中国的城镇化建设、都市化这两领域都都还没进行，将来，还会继续有越多的租房子群体进到到大城市。

　　

　　他强调，杭州二手房在房屋出售源量是15、16万（如今已售的），也就是说，不会再提升的在房屋出售源量还需要花50、60个月才可以把房屋卖光，再看租房市场仍然活跃性、兴盛。

　　韬戈觉得，针对租用领域的从业人员而言，怎样寻找必须面临的群体，对于这一部分群体去订制她们所须要的房产及其服务项目，是必须考虑的。一个房子不太可能适用目前市面上全部租房子群体。

　　租房子是轻资产，没有办法针对每一个人做订制化服务项目，但可以对一个人群做订制化服务项目，因此要科学研究顾客，科学研究顾客才可以去赚钱。而房客的第一规定便是价钱，第二规定便是感受，第三规定则是毁约纠纷案件。

　　最终，他表明，期待领域能共创领域标准，包含楼盘标准、买卖规范及其服务标准。

　　

中午场圆桌论坛

　　至此，第三届养老地产交流会的演说阶段圆满落幕。

　　

相关阅读：