企业战略转型 居易怎样领先房地产业后半场？

　　

　　“后肺炎疫情”时期，从一开始的逐步推进，到现在房地产业及其有关领域加快线上与线下结合变成发展趋势。大伙儿发觉说白了的数字化时代逐渐真真正正超越这一传统产业的各个方面，并并不是说说而已。在其中一个通常被觉得最必须零距离的，房产交易服务供应商们，都抓紧进到智能化的洪潮。广为人知的表表者，居易、珍珠贝、明源云、安居客这些，实际上都早已变成这方面传统式生日蛋糕中的搅乱者，乃至是引领者，她们中间的博奕，实际上也触动到大家每一个人最魂牵梦萦的那一个事儿：房屋。

　　地产行业科学研究大咖朱酒教师拜访花生仁财说直播分享了《数字化转型，易居如何领跑房地产下半场？》

　　下列为本次直播间全篇：

　　节目主持人陈菲菲：

　　实际上无论零售或是别的一切实体线的做生意，历经智能化的包裝好像就越来越性感迷人了起來。大家先看来一个在国外包裝得极致魅惑的一个房产营销的实例。

　　我给大伙儿讲一下，它实际上是英国的一个房产中介公司，他的目地是用如今十分火的一个称为NFT数字货币的方式去推销产品美国加州的的一个房地产，因此他干了十分炫酷的，十分智能化后现代主义的这种感觉。

　　实际上如今无论数字货币和现实生活中，许多的产品是关联在了一起，例如工艺品，门票费乃至是文章，如今也包含了房屋。尽管这类实例可能是极少数的一些案例，可是从您的观查而言，如今的网络时代，房产交易假如应用智能化，也有哪些的一些想像室内空间呢？

　　朱酒：

　　应当说如今房地产业进到智能化早已是一件无法阻挡的事儿了。那麼过去的这么多年里边，大家见到无论是新房子或是二手房，买卖总数提高都十分快速。上年新房子成交量17万亿元，二手房7万亿，一共24万亿元，这么大的一个规模。假如依照大家原先的方式，无论是以管理方法或是从买卖视角而言，大家都不必去想交易量的步骤，仅仅这种数据信息的统计分析梳理早已是一个十分极大的劳动量。

　　事实上我们在以往这几年早已有一些公司在持续的试着，包含网上、互联网大数据，也有顾客的派发，并且早已获得了一定的成效。可以说如今中国房产的买卖行业中，智能化早已并不是发展趋势，只是大家都早已离不了的新模式。并且在未来的发展趋势全过程中，伴随着技术性的提高，大家坚信它具有的功效会越来越大，乃至很有可能它会变成大家十分习惯性的一个必不可少的那样一个管理体系。

　　节目主持人陈菲菲：

　　说到智能化，实际上上一个月业内特别关注的一个领域的动态性，便是居易和阿里巴巴的一次手牵手，可以说是在房地产业行业的一个十分深层的结合。那居易公布国有独资控投阿里巴巴的天猫商城好房子，阿里巴巴是增资扩股变成居易的第二控股股东，您感觉阿里巴巴、居易互选，她们身后是一个哪些的考虑到？

　　朱酒：

　　居易也是在房地产业服务项目行业里一个知名公司，应当说有着比较丰富的工作经验，现阶段在中国的代理商领域便是为房地产商给予销售这一行业而言，也是肯定的领跑。那麼这俩家公司在一块协作，能够 说成真真正正的强强联手。那麼拥有阿里巴巴的服务平台，拥有居易一直以来在房地产业服务项目的工作经验，应该是可以给许多买房者，包含给许多公司，乃至说二手房的屋主产生非常大的一个便捷的。

　　节目主持人陈菲菲：

　　我们知道实际上阿里平台有8亿的客户，那么极大的一个用户数量，它的身后的这种数据信息是否可以为彼此将来在智能化的行业去给予一些优点？

　　朱酒：

　　它是毫无疑问的。例如大家现在在房产交易里，新房子还行一些，那麼像二手房最让大伙儿头痛的便是里面的真房源，我们在许多服务平台上见到许多楼盘，会发生造假难题。但在天猫注册的客户，他如果有自身的楼盘要售卖得话，那麼它事实上是做不来假的，由于他是在天猫商城上面有个人信用关联的，那麼他挂出去的楼盘，他的真实有效就会有确保了。

　　这也正解决了全部领域的困扰，便是在房地产业原先闭环控制以外，给予了一个十分巨大的客户群基本和信用体系。这恰好是这一领域如今十分欠缺的，一是顾客的总数，第二楼盘的真实性，它是很好的一个突破口。

　　节目主持人陈菲菲：

　　就是他的信用体系也是一个很好的資源，那麼您说的顾客的个人信用它是包含了顾客和商家彼此的个人信用吗？对卖房子者他的个人信用是阿里巴巴有把握她们的数据信息吗？

　　朱酒：

　　是的。假如要线上上挂到楼盘，他就务必要有自身的身份证件。假定他是天猫商城的客户，那麼当然在这个管理体系内具备它的买卖个人信用。像阿里巴巴二十年的那样大致量的顾客等级，不仅总数等级，或是他的个人信用等级，那样去锁住真房源，它有一个十分大的挑选体制。假如像之前一样，我们要选这一套房源就务必要上门服务，这就是非常大的劳动量了。你看看全国各地这么多楼盘，你需要去上门备案，去勘察、去检测，那麼这有非常大的难题。乃至大家会碰到有一些诈骗个人行为，里面屋主的真实身份有可能是假的。可是在天猫商城上这一身份证件是有确保的。

　　所以说在买卖的阶段中，个人信用的背诵，在中国而言应该是阿里巴巴是名列前茅的，他人都没法与他一概而论，它是很好的一个推动。

　　节目主持人陈菲菲：

　　个人信用难题看来是以往房地产业的较大 的困扰之一了，那麼房地产业也有一些别的的哪些困扰吗？居易跟阿里巴巴的此次协作有放眼望去处理什么难题呢？

　　朱酒：

　　此外一个是花费的难题，事实上在我们在十几年前的情况下，大伙儿要卖房是用广告宣传的。但从五六年前逐渐，这一销售市场早已逐渐接纳艺人经纪人带看，那麼她们会立即从店面把顾客带回来来，通过率十分高的。

　　可是这一个对开发设计而言更高关键便是花费十分高。由于之前如果是代理销售，行规大概是获取的花费仅有零点几，例如有卖一套房，房地产商投入的花费，这套房屋假定说成一百万，那麼他只需投入五千、八千就可以了。

　　可是这类艺人经纪人带看的方式，他通常要投入一万、一万5乃至2万。实际上近期大家也看获得，那便是销售市场上房地产商租地的毛利率极低。今天我听见一个在杭州市的一个十分知名的公司的老板讲了，那麼我还在杭州市买这种地大概毛利率只有1%，大家想一想卖一套房只有取得1%的盈利，可是他要取出2%给中介公司，这一事压根就无法去做的。

　　所以说如今而言这类线上与线下的连动，这类买卖管理体系的构建高效率出来，但花费太高。

　　从房地产商的视角而言，我全部开发设计的毛利率都不如我交给方式的花费，这也是个十分大的困扰。

　　可是那麼我们在天猫商城好房子那样的网上方式，它降低了许多阶段，乃至说根据智能化能节约很多的推广费用和交易费用。那样的话大家能看获得，正中间的这类成本费是能够 大幅度降低。那麼从开发设计视角而言，它可以用更低的花费获得之前一样的实际效果，乃至更强的实际效果。所以说天猫商城好房子这一实体模型从现阶段而言的确是可以处理领域困扰，无论是信用体系，或是买卖管理体系，或是说身后的大家投入的成本费，应该是较为有受业内希望的一件事情。

　　节目主持人陈菲菲：

　　大家见到实际上如今包含珍珠贝以内的一些销售市场参加者，她们也在向企业战略转型，您感觉居易、天猫商城好房子她们的ETC方式和如今销售市场上别的的竞争对手有一些的不同点吗？

　　朱酒：

　　实际上从买卖的阶段而言，它都需要历经一些步骤而言，对全部领域的服务提供商而言，转变并不是尤其大。落入每一个企业，由于企业的資源、情况和本身的价值观念不一样，工作能力方位也不一样，因此它落地式的情况下会出现非常大的一个转变。

　　例如像珍珠贝，那麼珍珠贝是以链家地产为一个基准点，那麼把链家地产的一些十分取得成功的工作经验体系管理，颠覆式创新到这一领域，那麼这类管理体系而言，它有些像大家见到的iPhoneiOS那类管理体系，这是一个闭环控制的管理体系，如果你进入了我的交易软件，进入了我的运营机制，例如ACN，那麼你就需要按照我的标准去做，便是都需要珍珠贝化。

　　所以说他是搞好了一个控制模块，随后有持续的往里面放，可是每一个进去全是规范化的，不做到这一规范。那麼你也就在这个服务平台上没法存活。

　　相对而言居易他是更对外开放一点，ETC就有些像大家如今用的一些手机上的敞开式电脑操作系统，例如安卓手机系统，他并并不是我在这里里边搞好一个模版，滚回来以后就详细翻耕依照我这些方面运作，我给你给予一个相对性好的資源，你能在这种資源上来充分发挥你自己的特点，他沒有那麼强的唯一性，沒有那麼强的唯一性。所以说这是以设计风格上和管理方法上它是有差别的。

　　另一点，相对而言ACN系统软件得话，它更侧重的是对艺人经纪人的管理方法或是是服务项目，那麼那样的话是促使买卖的高效率。

　　可是天猫商城好房子这里很有可能这跟居易的情况相关，终究他是我国顶尖的代理记账公司，他跟房地产商的协作工作经验有好长时间了，类似有二十年工作经验，包含二手房层面也是有丰富多彩的工作经验，他也十分清晰，乃至说他如今就在许多售场里面向置入，这样一来就变成房地产商的市场销售阶段不可或缺的一部分，所以说他十分了解公司需要什么，它事实上大量的是把B端一些每日任务合理地传送下来，所以说这两个突破口是有所区别。全是一样嘛，一同要处理的全是进行这类市场销售的高效率和贯彻落实到最终的销售任务的进行。

　　节目主持人陈菲菲：

　　从如今的一些详细介绍看来，居易和天猫商城好房子的方式是否等同于每一个房地产的拥有人或是中介公司，她们能够 在天猫商城开一个店，随后我做为顾客，我能逛一逛不一样的房地产经记网上的店面，随后挑到我要的房屋。大约是一个那样的方式吗？

　　朱酒：

　　理论上是能够 保证这一点的。大家如今习惯性线上下做的事儿，例如我要买房，要去到店面开展沟通交流，事实上以如今的技术性完成率都能够线上上变为一个实际。

　　包含如今大家见到伴随着技术性的提高，实际上我们在线上VR看房子，实景拍摄的实际效果看上去，与实体线看房子也相距并不是很多了。乃至有时大伙儿能够 不断的看，由于我们要去看看一套房屋得话，无论去售楼部，或是说去二手房的屋主家，你的时间比较有限的，你只有到里面看一圈，真的是走马看花的。大概看一下，之后想一想有哪些地区还没有见到，你再去约屋主不在家了，这都难以保证。

　　但你线上看房，你随时能够 开启这一套房源的材料，能够 不断的去看看。

　　伴随着技术性持续的迭代更新，流畅度和真实有效早已旁边两年有天翻地覆的转变。有的情况下会发觉许多关键点是在你真真正正实体线看房子时都看不见，又像一些较为技术专业的摄像师，他在新房验收的全过程中拍的这种相片也罢，它全是有一个导向性的，了解买房者关注的是啥，那麼他能够 把这儿边的一个关键点给对你好的拍攝出去复原回家。如今网上基本上能够 保证。

　　节目主持人陈菲菲：

　　大家注意到阿里巴巴和居易提及的一个“汉斯猫盘”的定义。相近一个共享资源的房源库？能够 那么了解吗？具有什么作用？

　　朱酒：

　　房地产经纪人的体系管理中有很多一些专业术语，例如公盘、公客、私盘、私客，这也是一个企业里面在管理方法上运用的一些管理体系。可是相对而言这类大的服务平台，它大量的是这类公盘，我可以利润最大化的让这种选购人群换句话说外汇交易商可以见到你的楼盘。无论是对房地产商也罢，或是对二手房主也罢，全是最想要见到的事儿。

　　例如要提升买卖高效率，原先的一套房，假如挂上去一个实体线店面，很有可能一天见到这一房屋仅有10个人，可是如果是在天猫商城上，很有可能一天很有可能有十万个，乃至大量的人在这儿边看这一套房。

　　因此这类公布的楼盘，它是可以在最少的時间内把这个信息内容告之到必须的群体中，可以快速地提升市场销售的步骤，提升它的高效率。

　　刚刚也提及了如今许多房地产企业的年利率极低，这一房屋一切正常开发设计只有1%的净利润率，那麼它可以提升的是IRR内部报酬率，也就是说，我如果是用三年時间把它售出，我也亏本了，2年時间很有可能我赚钱，可是假如用2个月時间把它售出，我资产翻转起來。由于房屋的贷款利息十分高，很有可能有的贷款利息做到二位数，少一点的很有可能有5% 、6%，可是我无需股权融资了，事实上它可以给公司产生的高效率远远地超出表层的毛利率。

　　所以说如今大伙儿对速率的规定十分急切的。那麼像刚刚大家提及的这类十分短的時间内，这类信息内容的合理传送，它是可以在资产高效率上获得非常大提高的。身后的这类使用价值事实上是比节约的这些介绍费对房地产企业而言吸引住度更高。

　　节目主持人陈菲菲：

　　说到中介公司这一人物角色，如今许多房地产企业把中介公司人物角色分拆起来，等同于是为了更好地去防止她们恶变的市场竞争。您感觉她们采用的方式是更规定艺人经纪人全能化，或是更规定职责分工化？

　　朱酒：

　　事实上大家如今见到的这类职责分工，是提高高效率的一个主要表现，每一个艺人经纪人都是有自身的优点，也是有自身的相对而言一些薄弱点。让艺人经纪人在买卖的好多个阶段上都可以寻找自身工作能力释放出来的点，那样的话高效率才可以多方位的爆发出去。如同大家刚刚提及足球队一样，那麼并不是每一个人全是梅西c罗都那样全能性的攻击工作人员。

　　把自己的人物角色搞好，足球队沒有名牌篮球明星，他依然是一个十分有战斗能力的。那麼在如今的买卖管理体系中，他会把这类阶段的职责分工做得更为优化，更为突显它的专业能力。可是假如一个艺人经纪人他有工作能力作出大量的使用价值出去，那麼他个人所得便会多。

　　实际上是说我了解并并不是排他，这个是给艺人经纪人给予了大量的挑选。例如有些人交涉工作能力较为弱，可是服务项目的心态很好，那他很有可能在早期服务项目屋主的工作中做的会多一些，也不太参加后边交涉的事了，由于这个是他地薄弱点，可是他便是服务周到态度好，持续的服务项目屋主，例如在锁匙的操控和楼盘的开发设计上边，把这种搞好，收益依然很高。

　　但如果有的艺人经纪人感觉自身或是更善于对一个屋主从头开始服务项目到最终的买卖阶段完毕，那麼他就能取得全部阶段的交易手续费，因此这自身便是一个对外开放的阶段，从服务平台视角而言给大伙儿给予了大量挑选，可是你如何去挑选，这或是跟艺人经纪人本身的工作能力和他的要求相符合的。

　　节目主持人陈菲菲：

　　下面大家聊一聊会计层面的市场前景。先聊一聊居易。从美国股票私有化退市以后，居易挂牌上市香港交易所。发售三年来，股票价格主要表现实际上并不顺心。如今居易对投资人做出服务承诺，下了“承诺”，称三年需要做到日活客户三百万，本年度服务平台成交额超出1.五万亿，年营业收入500亿。比照如今居易的业务流程主要表现及其我国房产交易的发展趋势，您如何剖析这一总体目标？

　　朱酒：

　　应当说假如依照传统式的，无论是像售场代理商也罢，或是说像居易之前做的房友那样服务平台也罢，要进行如今这一每日任务难度系数十分大，这一很有可能也是以往这几年居易股票价格主要表现，不是说尤其震撼的身后的缘故。刚刚大家把ETC这一管理体系，包含居易如今做这一件事儿怎么样，这一件事情就拆卸一下也可以看得出，这个是合乎如今销售市场必须的，是可以处理许多困扰的，解决困难的工作能力事实上便是居易发展方向的环城河了。

　　那麼各位看获得居易是跟之前的这类服务能力是有彻底不一样的一个升級，尤其是说它可以把阿里巴巴的网上管理体系连接到大家如今的房产交易管理体系中，并不是在销售市场的存量客户中来分，只是提升新的顾客来源于。

　　所以说我本人了解说在现阶段的趋于而言，天猫商城好房子最少在理论上是十分有关键要前行的。可是落地式毫无疑问要历经一个持续的磨合期的全过程。那麼如今大家见到的例如像阿里巴巴、腾讯官方，包含美团外卖、京东商城，那样顶尖的互联网公司，她们事实上在早期也都历经了一段时间的例如这类为了更好地维持销售市场。为了更好地扩张自身的客户群基本上提升月活，那麼事实上它在盈利上很有可能会出现一些损害，事实上并不是不挣钱，只不过是它的产品研发很有可能必须大量的钱吗？那麼像京东商城从最近几年才逐渐真真正正的盈利释放出来，但一释放出来便是上百亿元几十亿的盈利。

　　如果我们在现阶段假如从项目投资视角而言，包含服务平台的月活，包含他最后促使买卖的奇数。包含他在技术性管理体系上之后会迭代更新到哪些水平，可以给全部在 ETC阶段的参加者可以处理哪些困扰，产生管理效益成本费层面的一些改进，这一很有可能短时间比盈利更为关键。

　　我本人视角而言，对居易或是天猫商城好房子将来两年，业务流程的总数比这类表层看上去的盈利更为关键。由于在我国的IT行业里面，销售市场充足大，可是通常一个领域里边很有可能便是一两家公司去拥有绝大多数市场占有率的那么一个全过程。

　　尽管说如今房地产业服务项目这一领域里边，如今大伙儿评定出去好几千亿的那样的一个资产会沉积出来，相信不仅一家，有可能会出现更好几家，可是谁走在前面谁吃的市场份额便会大量。居易现阶段而言终究发展还略微晚一些，把潜心点放到市场占有率的扩大上而言，这一更合乎未来市场的一个要求。

　　节目主持人陈菲菲：

　　珍珠贝2020年营业收入类似700亿，总的市值超出4000亿。居易如今总市值刚过110亿。您感觉居易的总市值发展潜力如何？有被小看吗？

　　朱酒：

　　最先大家把座标拆卸一下，由于珍珠贝它的上市时间也是不上一年，那麼正中间的股票价格一度再涨跌十九点几美金，现在在50美金上下那样，但也不一定平稳。把珍珠贝当做一个座标，换句话说大伙儿能够 开展一个对比是能够 的，可是珍珠贝自身它的转变也是较为大。

　　假如从大家做职业投资人视角而言，能够 参照一下，并不是说你做到了500亿，珍珠贝700亿，大伙儿应当我也依照这个5:7的占比去换算，很有可能两三年以后的情况下销售市场能给是多少公司估值，这也是不确定性的事儿。

　　更关键的或是创建在那麼像居易，那麼在房地产业服务项目这一领域里面，他真真正正取得的市场份额多少钱？那麼这一领域能否把它外延性再拓展一些，例如如今大伙儿还都集中化在买卖自身上，那麼交易量实际上这一里边再向下拓宽，交易量以后也有室内装修，也有这类家居家具，家政服务，这类各式各样的服务项目，实际上全是非常好的销售市场。

　　那麼假如可以持续的衍化下来， 他的业务流程的质量指标愈来愈提高，销售市场的室内空间越来越大，它的公司估值当然便会愈来愈高。相信珍珠贝也不仅是只滞留在如今的高宽比上，那麼居易也不一定便是把珍珠贝当做一个吊顶天花板。

　　销售市场的室内空间还非常大，对全部我国而言，那麼这类智能化的买卖的管理体系也罢，或是说将来有更高的室内空间，也有许多的想像力，在房地产业这类服务项目的阶段里面，是否会发生更高級其他乃至是万亿元等级的公司，我认为如今此刻我们无法毁誉参半，也不能说他确实就不好，乃至说再过两年的销售市场会发展趋势到哪些水平，有时会超过大家如今的想像，大家应当用更发展趋势的目光看来这个问题。

　　节目主持人陈菲菲：

　　最终想请朱酒教师聊一聊我国如今的房地产现状，由于我们知道过去20年房地产业是一个非常朝气蓬勃的发展趋势阶段，那麼再下面您感觉我国的房地产业未来发展趋势和转变会是如何的呢？

　　朱酒：

　　应当说转变的确是很大。无论是说像大家刚刚谈的智能化的这类话题讨论，或是说从包含领域的现行政策导向性，包含如今每个房地产企业相互之间的竞争关系，近期2年的转变都十分大。

　　那麼从我本人视角而言，例如在项目投资房地产股票，大家会最先并不是分辨的一个公司如今赚要多少钱，只是十年以后，如今见到的公司，乃至许多赫赫有名的排在Top10的公司，是不是还存有。它是如今大家先考虑到课题研究，最先公司可以长期性存活下来，有这类不断运营的市场前景，大家才会考虑到你如今赚的钱是赢币或是假钞。

　　有的公司如今很有可能现金流量非常好，包含盈利看见也挺不错，可是它的方式早已过时了，不能够紧跟如今的这类时期的发展，也无法跟上领域的转变。所以说这个是如今做为投资人而言，最先要了解一件事，如同股神巴菲特说的，假如你不愿拥有十年就不必拥有十分钟。对如今的地产行业，包含做房地产服务提供商，我认为是彻底可用的。由于从现阶段的中国市场行情看来，房产开发领域早已是主逐渐进到大佬时期，也便说之前还非常大，大家都能够 在这儿边吃到非常好的饭，可是如今毛利率急剧下降，立即造成 了许多企业运营不下来。例如2020年大家见到许多一些。

　　例如一些大公司并购，乃至企业并购top100以内的，相对而言也是很大的公司，有的很有可能不叫企业并购，那麼像股份的一些互换，换句话说事实上便是售卖一些新项目的使用权，这一之后会愈来愈多。那麼这类状况下，大家假定一下5年以后，很有可能销售市场上Top10的公司，他很有可能便会占到类似一半之上的，它是一种概率，它占据一半之上的这类市场份额，那麼他的主导权便会非常的强。换个角度来看，他对买卖服务项目的管理体系的规定便会愈来愈高，并且在买卖管理体系内的这类主导权也会愈来愈强。

　　实际上以往这几年许多情况下用从房地产商视角而言，他要说我还被这种艺人经纪人绑票了，艺人经纪人提成确实提及太高了，很有可能这一新项目前两年还行，能赚到8%之上的一个盈利，2020年取得3%。实际上投入了那么高的一个成本费，干了那么一个新项目，随后你快取得我一半的盈利了，这一房地产商是难以接纳的。

　　伴随着销售市场进到大佬时期，很有可能未来市场关键便是这十几家企业把握了主导权，那麼她们对方式的规定毫无疑问会愈来愈严苛的。

　　第一件事便是要把花费压下去，这个是是我许多在公司工作中的房地产企业工作中的盆友吗？实际上大伙儿聊一聊营销推广的情况下全是这类心理状态，我无需你不行，可是我真是用不起。都了解你可以卖房子，但你将它售出，也没有盈利，快给我卖出了，因为我沒有什么意义。

　　所以说如今早已较为显著较为清楚了，很有可能两年以后，这一销售市场在买卖阶段的花费肯定是要缩小的。由于开发设计的盈利就出来了。可是如今的许多反映难以，由于他花费压不出来，他成本增加，他花费加起來以后，他交易量高效率就出来了。因此说实话是必须这类智能化的网上的提升，把花费压下去，但市场销售实际效果也有保但市场销售实际效果也有确保，随后房地产商也令人满意，服务平台也令人满意，从经济发展视角也令人满意，这就是一个新趋势。

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