2022年万科地产股价预测多少钱？房地产业龙头股票还能拥有吗？

　　万科地产A（000002）也有成长空间吗？2022年4月5日券商评级内容提要如下所示：预估2022-2024 年EPS 为2.23/2.55/2.86 元（2022-2023 年以前值3.40/3.76 元），A 股（000002 CH）参照相比企业22年PE 平均值8.3x（Wind 一致预估），天地万物云分拆上市加速多样化使用价值预转固，给予22 年11xPE，股价预测24.53 元（预测值25.58 元），保持“买进”；H 股（2202 HK）参照22 年Q1 均值折价率21%及两个地方对销售业绩和多样化业务流程估价差别，给予A 股折扣率30%，股价预测21.20 人民币（预测值22.00 人民币），上涨至“加持”。

　　销售业绩大幅度降低来自于利润率降低及其计提减值影响主营业务收入小幅度提高，但归母纯利润仍然降低缘故取决于：1）低毛利率新项目踏入清算，造成清算利润率降低5.6pct 至17.2%；2）非报表合并新项目及其公司股权转让盈利同比下降69 亿人民币；3）根据谨慎标准计提减值提前准备，影响归母净利润26亿人民币。企业在销售业绩大会上思考了土地投资中的问题，注重将来会付诸行动扭转局势，并表明2022 年企业将完成营业收入和纯利润企稳回升。大家觉得平稳的贮备及其充足谨慎的资产减值记提方法有利于企业在2022 年完成销售业绩修补。

　　多样化业务流程进入采摘期，天地万物云分拆上市成功促进物业管理服务：2021 年天地万物云完成营业收入240 亿人民币，同期相比 32%。总流量端口号不断扩大，2021 年在管总面积/合同总面积同期相比各自 35.9/ 38.0%。同一天企业称天地万物云发售已获审理。物流仓储/ 养老地产/ 商业服务2021 年营业收入同期相比 68.9/13.9/20.6%。企业拥有物业管理的完善代表着不会再分离业绩，伴随着基础设施建设REITs 不断扩充，踏入成熟的拥有财产有希望进一步得到价格预转固。

　　市场销售随萧条度下降，拿地谨慎利益提高

　　2021 年企业完成市场销售总面积3，808 万平方，销售总额6，278 亿人民币，同期相比分別降低18.4%和10.9%，市场销售平均价同期相比增涨9.3%，表明企业进一步推进流行大城市对焦发展战略。2021 年万科地产总体保持谨慎的扩大心态，新增加新项目总建筑面积2，667.4 万平方，同期相比-21%，但企业明显提高了利益占有率（拿地利益达76%，同期相比 11pct。2021 年资本结构进一步提升，完成更新换档，做到绿档规范。2022 年至今，企业发售了20 亿公司债券及其80 亿中票，均值年利率较2021 年进一步下滑27bp 至3.06%。

　　风险分析：领域市场销售下降；企业拿地节奏感低预估造成可销售量不够的风险性。